집을 많이 보여줬는데 안 팔릴 때, 먼저 확인해야 할 6가지 체크포인트

집을 보여준 횟수는 많은데 계약은 없고, 손님은 오는데 마음을 못 잡는 상황이라면 누구든지 의문이 생깁니다. “내 집에 뭔가 큰 문제가 있는 걸까?” 이런 생각이 들면서 조급함도 커지기 마련인데요. 실제로는 몇 가지 체크 포인트만 점검해도 흐름이 바뀌는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 집이 안 팔릴 때 점검해야 할 핵심 요소들을 순서대로 정리해 드리겠습니다. 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 실전 위주로 설명드릴게요.

 

 

1. 가격, 과연 현실적인가?

부동산 시장은 지금처럼 매수심리가 약한 시기엔 ‘희망가’보다는 실거래가에 가까운 금액을 기준으로 봅니다.

최근 같은 동, 같은 면적의 실거래가보다 5% 이상 높다면 아무리 조건이 좋아도 계약으로 이어지기 어려울 수 있습니다.

예를 들어 최근 실거래가가 5억인데 내 집을 5.5억에 내놨다면, 발품은 팔겠지만 구매 결정은 쉽게 나오지 않는 구조가 됩니다.

가장 먼저, 국토부 실거래가를 확인하고, 직방이나 네이버부동산 시세 비교로 현재 시장 위치를 가늠해보세요. 그리고 매수자가 취득세와 중개보수까지 고려했을 때 부담이 클지, 반대로 매도자가 양도세 때문에 조정 여력이 없는지도 계산해봐야 합니다.

 

2. 집 상태와 첫인상, 홈스테이징의 기본

요즘 매수자들은 눈높이가 높습니다. 청소가 안 된 집, 짐이 많은 집, 벽지 찢어짐이나 누수 흔적이 보이는 집은 아무리 좋은 입지라도 매력도가 뚝 떨어집니다.

간단하게 할 수 있는 홈스테이징으로는

• 불필요한 가구나 짐을 빼서 공간을 넓어 보이게
• 오래된 벽지나 장판을 저렴하게 교체
• 어두운 조명을 밝은 LED로 바꾸고 환기
• 담배냄새 제거 스프레이나 공기정화기를 활용해 냄새 관리

이 정도만 해도 사진과 영상, 방문자 첫인상이 확 달라집니다. 최근에는 셀프 인테리어 키트나 곰팡이 제거 스프레이 같은 제품들이 다양하게 나와 있어, 큰 비용 들이지 않고 집의 인상을 개선할 수 있습니다.

 

3. 노출 채널, 제대로 활용하고 있는가?

중개업소 한 곳에만 맡겨 놓고 결과를 기다리는 건 사실상 반쪽짜리 마케팅입니다. 내 집이 잘 안 팔릴 때는 노출 경로 자체를 확장하거나 업그레이드해야 합니다.

• 직방, 다방, 네이버부동산 등에 모두 노출되도록 설정
• 사진은 광각 렌즈로 밝게, 정리된 상태로 찍기
• 영상 투어도 짧게 만들어 업로드하면 클릭률이 올라갑니다
• 설명 문구는 “○○역 도보 5분”, “남향, 채광 좋음”, “최근 전체 리모델링”처럼 핵심 정보를 한눈에 보이게 구성해야 합니다

요즘은 360도 VR 사진기나 스마트폰 앱만으로도 영상 콘텐츠를 손쉽게 만들 수 있어서, 적극적으로 활용하면 좋습니다.

 

4. 중개사와 소통, 네트워크 확장

중개사에게 단순히 “팔아주세요”만 하고 연락을 끊는 경우가 많은데, 이런 방식은 소극적인 소개로 이어질 수 있습니다. 가까운 중개사 외에도 매수 수요가 있는 다른 지역 중개사에게 매물을 공유하고, 정기적으로 방문 통계나 피드백을 요청해 보세요.

중개사와 관계가 좋고 집에 대한 정보를 명확히 공유해두면, 중개사도 고객에게 “이 집은 조금만 가격 조정하면 정말 괜찮다”는 식으로 적극적으로 권유하게 됩니다.

이 과정에서 주차 가능 여부, 층간소음, 근처 편의시설 같은 현장 정보를 공유해두는 것도 중요합니다.

 

5. 매물 자체의 경쟁력 점검

아무리 가격을 낮추고 광고를 잘해도, 매물 자체의 수요가 거의 없는 타입이라면 다른 전략이 필요합니다. 예를 들어 엘리베이터 없는 고층, 오래된 연립주택, 남향이 아닌 저층 등의 조건이 매수자 입장에서 불리할 수 있습니다.

이런 경우는

• 전세나 월세로 임대 전환을 고려하거나
• 가격을 적극적으로 조정해서 수요층을 바꾸는 시도
• 혹은 리모델링 후 시세 상승 기대감으로 보유 연장 전략도 검토해볼 수 있습니다

이 부분은 감정이 아니라 객관적인 수요 통계와 현장 반응이 기준이 되어야 합니다.

 

6. 세금과 제도, 숨은 장벽은 없는가?

매수자 입장에서 취득세, 중개보수, 잔금일 대출 여건까지 감안했을 때 총비용이 부담스러울 수 있습니다. 특히 1주택자, 무주택자 여부에 따라 대출 가능 금액이 다르고, 전세보증금 포함 여부도 영향을 줍니다.

반대로 매도자는 양도소득세 계산을 정확히 해두면 가격 조정이나 계약일 조율에 여유가 생길 수 있습니다. ‘비과세 요건 충족’ 여부나 ‘일시적 2주택 특례’ 만료 시점도 꼼꼼히 챙겨야 계약 타이밍을 놓치지 않게 됩니다.

 

마무리 점검 리스트

정리하면, 집을 자주 보여줬는데도 팔리지 않는다면 다음 5가지를 하나씩 점검해 보세요.

1) 실거래가 대비 적정한 가격인지
2) 집의 첫인상과 정리가 잘 돼 있는지
3) 충분한 노출과 마케팅이 이뤄졌는지
4) 중개사 네트워크가 다양하게 활용됐는지
5) 매물의 조건과 수요층이 맞는지

이 중 세 가지 이상에 개선 여지가 있다면, 확률은 달라질 수 있습니다.

혹시 주변에서도 비슷한 고민을 하는 분이 있다면 이 글을 공유해 보세요. 생각보다 작은 변화 하나가 계약으로 이어지는 시작이 될 수 있습니다. 원하는 방향으로 진행되시길 바랍니다.