소유권 이전 조건부 전세대출 예외 단지 있을까? 정부 방침 총정리

요즘 부동산 정책을 보면, 정부가 무언가 확 바꾸려는 기조가 뚜렷하다는 생각이 듭니다. 특히 실수요자 중심으로 청약 시장을 재편하려는 움직임은 곳곳에서 감지되고 있는데요.

그중 하나가 바로 소유권 이전 조건부 전세대출을 전면 금지하겠다는 방침입니다. 그런데 여기서 많은 분들이 궁금해하는 게 하나 있죠. “그럼 예외 단지는 없을까?”라는 부분입니다.

 

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대출 규제, 예외는 있다? 단, 한 가지 조건

먼저 전체적인 정책 방향부터 짚고 가야 할 것 같습니다. 정부는 2025년 6월 28일부터 분양주택에 대한 집단대출 한도를 강화했습니다.

그 기준은 6억 원으로 설정됐고, 중도금·잔금·이주비 대출에 모두 적용됩니다. 하지만 여기엔 한 가지 예외가 있습니다. 바로 6월 28일 이전에 입주자 모집공고가 난 단지입니다.

이 단지들은 기존 규정대로 대출이 가능하다는 점에서 다소 숨통이 트인 셈이죠.

예를 들어 이미 분양을 받고 대출 일정을 조율 중이던 실수요자라면, 이 규정으로 인해 갑자기 자금 계획이 틀어지는 불상사를 피할 수 있습니다.

이 부분은 정부가 실수요자 보호를 위해 최소한의 배려를 했다고 볼 수 있습니다.

 

 

하지만 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’은 예외가 없다

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 가장 강력한 규제는 바로 소유권 이전 조건부 전세대출에 대한 전면 금지인데요. 이 부분은 입주자 모집공고 시기와 관계없이 모든 분양 단지에 동일하게 적용됩니다.

다시 말해, 설령 6월 28일 이전에 분양공고가 났다 하더라도 이 방식은 아예 사용할 수 없습니다.

이 방식은 세입자가 전세대출을 받아 그 돈으로 분양자의 잔금을 대신 내주는 구조인데요. 일종의 ‘레버리지’로 여겨지며, 자금 여력이 부족한 수분양자가 집을 얻게 되는 통로로 활용돼 왔습니다.

하지만 정부는 이걸 “투기성 수요”로 간주하고 선을 그었습니다.

 

은행들도 일제히 중단, 신한만 부분적 예외?

정부 방침이 발표되자마자 주요 시중은행들도 재빠르게 움직였습니다. KB국민, 우리, NH농협 등 대부분의 은행은 이 조건부 전세대출을 신규 분양주택에 대해 즉시 중단했습니다.

신한은행만이 계약서상 수분양자를 소유주로 인정하는 식의 예외를 두긴 했지만, 이마저도 정부 가이드라인이 강화되면서 제한 폭이 극히 좁아졌습니다.

다시 말해, 지금은 어떤 은행도 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 적극적으로 취급하지 않으며, 사실상 제도적으로 봉쇄된 상황입니다.

 

수분양자는 어떻게 잔금을 마련해야 할까?

결국 이 제도의 전면 금지로 인해 수분양자는 다른 방식으로 잔금을 마련해야 합니다. 자금 여력이 부족한 이들에게는 꽤나 부담스러운 조건이 된 셈이죠.

전세보증금으로 잔금을 대체할 수 없기 때문에, 실현 가능한 방법은 본인 자금 혹은 일반 금융권 대출뿐입니다. 단, 이 역시 6억 원 한도 내에서만 가능하다는 점도 기억해야 합니다.

결국, 이 정책은 실수요자를 돕기보다는 자금 여력이 있는 실수요자만을 추려내는 시스템으로 전환되고 있는 중이라고 봐야 합니다.

정부가 노리는 건 투기성 수요 억제겠지만, 동시에 자금 사정이 빠듯한 무주택자들에게는 또 다른 벽이 되고 있습니다.

 

마무리하며

정리를 하자면 이렇습니다. 6월 28일 이전에 분양공고가 난 단지는 대출 규제 예외를 받을 수 있지만, 그 안에서 소유권 이전 조건부 전세대출은 어떤 단지도 예외 없이 금지됩니다.

이 점에서 ‘예외 단지’라는 말은 오해의 소지가 있을 수 있겠네요. 결국 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 예외 단지는 존재하지 않는다는 것이 결론입니다.

부동산을 준비하고 있다면 이 점 꼭 체크하시고, 앞으로의 대출 전략과 자금 계획을 보다 보수적으로 세우는 것이 현명해 보입니다.

정부의 금융 규제가 빠르게 바뀌고 있기 때문에, 관련 뉴스와 은행 안내사항은 수시로 확인하시기 바랍니다. 이번 정책은 단순한 제한을 넘어서 청약시장 전체의 판을 다시 짜고 있다는 신호일 수 있으니까요.

 

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