수도권 주담대 6억 상한제 시행! 대출 가능한 사람은 누구?

요즘 부동산 관련 뉴스를 보다 보면, “6억 넘는 주담대 안 된다”는 말이 자주 들리죠. 갑작스럽게 바뀐 제도에 당황하신 분들도 계실 겁니다.

특히 수도권에서 실거주를 목적으로 내 집 마련을 고민 중이거나, 갭투자 혹은 다주택자라면 반드시 체크해야 할 변화가 생겼습니다.

제도가 어떻게 바뀌었는지, 그리고 실제 대출이 가능한지 사례를 토대로 정리해보았습니다.

 

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대출 한도, 6억원 ‘컷’… 어디까지 적용되나?

2025년 6월 28일부터 수도권 전역과 규제지역에서는 주택담보대출 최대 한도가 6억원으로 제한됐습니다. 집값이 10억이든 15억이든, 소득이나 LTV가 아무리 높아도 무조건 6억까지만 대출이 가능하다는 말입니다.

대상 지역은 서울 전 지역은 물론 경기, 인천, 그리고 투기과열지구·조정대상지역이 모두 포함됩니다. 단, 중도금 대출은 예외지만 잔금대출을 받을 때는 이 규제가 그대로 적용됩니다.

처음엔 ‘혹시 내 집만 해당되는 거 아닐까’ 싶었지만, 적용범위는 매우 광범위합니다.

 

 

실거주 예정자도 무조건 전입해야 한다

이번 규제의 핵심은 대출을 받아 집을 산 사람은 반드시 6개월 안에 전입해야 한다는 점입니다. 실거주 목적이라고 해도 ‘한동안 세를 주고 나중에 들어가야지’ 같은 계획은 더 이상 통하지 않습니다.

전입하지 않을 경우 대출금 회수는 물론, 최대 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있습니다. 따라서 실입주할 계획이 분명한 경우가 아니라면, 주담대를 활용하기 어려워졌다고 볼 수 있습니다.

 

갭투자, 사실상 ‘원천 차단’

이번 대출 제한 조치에서 가장 큰 타격을 받는 층이 바로 갭투자자들입니다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식의 갭투자는 이제 거의 불가능합니다.

실거주 전입이 대출 조건에 포함되기 때문에, 세입자가 살고 있는 집을 전입 없이 매입하는 구조 자체가 대출 심사 기준에 맞지 않게 되었습니다.

일부에서는 이 정책을 두고 “갭투자 시대가 끝났다”는 해석까지 나오고 있습니다.

 

다주택자는 사실상 대출 ‘차단’

2주택 이상 보유자는 수도권과 규제지역 내에서 추가 주택 매입 목적의 주담대를 아예 받을 수 없습니다. 1주택자라도 기존 주택을 팔지 않고 새 집을 살 경우, 6개월 내 기존 주택 처분 조건이 붙습니다.

갈아타기를 고려하고 있다면, 매매 일정과 대출 일정을 신중히 맞춰야 합니다. 특히 일시적 2주택 허용 기간도 기존 2년에서 6개월로 단축돼 부담이 커졌습니다.

 

실입주 조건이면 가능은 하다, 하지만…

그렇다고 모든 대출이 막힌 건 아닙니다. 실거주를 목적으로 주택을 구매할 경우, 6억원 한도 내에서 주담대 이용은 가능합니다.

다만 생애최초 구입자도 기존보다 낮은 LTV 70%가 적용되고, 마찬가지로 6개월 내 전입 조건이 따라붙습니다. 집값이 높은 지역일수록 6억 한도로는 부족한 경우가 많아 현금 자금 마련이 중요한 포인트가 되었습니다.

 

수도권 주담대 제한, 쉽게 정리해보면

현재 기준에서 볼 때, 수도권이나 규제지역에서 주택을 구매하면서 대출을 고려하고 있다면 다음과 같은 점을 반드시 기억해야 합니다.

• 주담대는 무조건 6억 이내
• 반드시 실거주 전입 조건 필수 (6개월 이내)
• 다주택자는 추가 대출 불가, 1주택자도 갈아타기 시 조건 있음
• 갭투자 목적 대출 불가, 전세 끼고 사는 구조는 대출 차단
• 생애최초자도 전입 조건 + LTV 70% 제한

 

결론적으로, 지금 집을 사도 될까?

이번 주택담보대출 규제는 집값 안정과 투기 억제를 위한 조치지만, 실수요자에게도 부담을 주는 구조입니다. 특히 현금 여력이 부족한 무주택 실수요자에겐 어려운 결정일 수밖에 없습니다.

다만 실거주 목적이 명확하고 자금 계획이 탄탄하다면, 여전히 6억 한도 내 대출은 가능합니다.

이번 규제를 통해 느낀 건, 이제는 단순히 ‘대출이 되냐 안 되냐’보다는 어떤 목적과 자금 구조로 집을 사는지가 훨씬 더 중요해졌다는 점입니다.

집을 사는 순간부터 대출 조건은 물론, 세금·전입 요건까지 고려해야 하기에, 더욱 전략적인 접근이 필요하다는 점을 참고하시기 바랍니다.

 

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