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전세란?
살려고 하는 집에 일정 금액의 보증금을 주고 빌려 살아서 지내는 동안 계약이 만료되는 시점에 다시보증금을 돌려받고 나가는 것을 말합니다.
보증금을 맡기고 부동산을 임차를 하면 전세로 분류되며, 보증금이 작고 월마다 일정금액을 주는 경우는 월세로 칭하기로 합니다.
전세는 독특한게 우리나라에만 있는 금융의 독특한 문화라고 볼 수 있습니다. 그래서 영어로도 한글 발음그대로 JEOnSE 라고 부르기도 합니다.
하지만 금리가 내리기 시작하면 이런 전세의 제도적 허점이 노출이 되기 시작합니다. 빌라왕의 경우 몇1000채를 1인이 가지고 있는 어마어마한 일이 벌어지기도 합니다.
이런 전세사기를 당하지 않는방법은 어떤 방법이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 예방방법
1. 등기부등본 때보기
천원정도 지불을 하시면 본인이 구매할려는 집의 등기부등본(http://www.iros.go.kr/)을 때어 볼 수 있습니다. 등기부등본을 때어보는 이유는 간단합니다. 집에 부채가 있는지 없는지 확인을 하기 위해서 입니다.
이때 서류상으로 들어가면 갑구와 을구라는 문자가 나옵니다. 여기서 확인을 할 것은 “을구” 항목을 확인하는겁니다. 을구에서는 즉 대출인 근저당권이 설정이 되어 있는것을 확인하여 볼 수 있습니다.
그럼 왜 대출 및 근저당권이 설정되어 있는곳을 들어가면 안될까요?
2. 대출이 있는 곳은 들어가지말자
근저당 대출이 설정되어 있는곳을 들어가면 안되는 이유는 다음과 같습니다. 일단, 집에 무슨일이 생기게 될 경우 우선변제를 받아 볼 수 있는 순위가 있습니다.
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이런 선순위가 1위가 아닌 2위로 밀려져 있으면 1위가 모두 변제를 받은 다음에 그 다음 2위로 남은 금액을 통하여 변제 받기 때문에 내가 받을 수 있는 보증금이 100%를 못 돌려 받을 수 있습니다.
근저당이 없는 조건으로 무조건 계약을 하시고 1순위로 지정이 된 상태에서 계약을 해야만 하는게 좋습니다.
3. 전입신고 및 확정일자 계약후 바로진행
근저당이 없는 상태에서 계약을 하였다면, 부동산 전세계약을 바로 진행하고 계약서류를 들고 바로 인근 동사무소에 방문하여 전입신고를 하시기 바랍니다.
전입신고를 하게 되면 대항력이 1순위로 잡히게 되며, 추후에 집이 경매로 넘어가더라도 제가 우선순위로 변제 받을 수 있는 대항력이 전입신고에서 발생이 됩니다.
계약을 하고 조금 잇다가 전입신고를 할 경우, 추후에 주인이 대출을 받은 경우에는 세입자는 우선 순위로 돌리지도 못하는 듯 하더라구요? 그럼 집주인이 대출한 금융사에서 우선순위가 잡힐수도 있습니다.
그러니 계약을 하고 나시면 꼭 전입신고를 진행하시기 바랍니다.
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4. 전세보증보험가입하기
다음으로 보증보험을 가입하는 것 입니다. 전세사기를 방지하는데 도움이 될 수 있는 방법입니다. 무조건적으로 전세사기를 막아볼 수 있는 방법은 아니지만, 최소한의 하나의 보험이라도 들어놓는게 좋습니다.
그러니 전세보증보험은 꼭 가입하시기 바랍니다. 보증보험을 지급하는 회사는 두곳이 있습니다. 허그전세보증보험, 서울보증보험 이렇게 두곳이 있습니다.
가입 조건은 (전세금 + 근저당)을 더한 금액에서 KB아파트시세를 통하여 대비한 금액인 50%~60% 금액을 대비하여 낮은 금액이 나와야 만 보증보험 가입이 가능합니다.
1억의 시세인 아파트가 있다면 전세금+근저당의 금액이 5000 ~ 6000만원의 금액을 넘기면 전세보증보험 가입이 되지 않는다는 것이죠.
그렇기 때문에 꼭 보증보험을 가입하시기 바랍니다.
5. 전입관련 알람걸어놓기
그리고 최근에 황당한 전세사기가 있었습니다. 등기부등본 상에서는 이상이 없어 바로 계약도 하고, 계약한 직후 전입신고도 진행하였습니다.
하지만 주택을 담보로 집주인이 대출을 한 것 입니다.??? 전입신고 한 세입자를 밀어내고 대출을 진행 한 것인데요.;;
해당 집주인은 세입자의 신분증과 도장을 명의도용하여 전입신고한 사람을 전출을 시켜버린 것이죠..?
그리고 집주인 명의로 다시 부동산 대출을 받은 것 입니다. 정말 황당하기도 합니다. 그로 인해 세입자는 후순위로 밀리게 되고, 선순위였던 전세세입자가 갑자기 부담스럽게 떠안게 된것 입니다.
명의도용이 문제인데 이런 부담감은 세입자에게 전가되는게 의문이기도 합니다. ;;
그래서 전입관련 하여 움직임이 생기는 경우 동사무소에서 연락을 주는 시스템이 있습니다. 이런 전입신고가 일어나게 되면 세입자에게 연락을 주는 시스템인데요.
온라인 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr/)를 통하여 신청이 가능합니다. 지원되는 서비스는 아래와 같습니다.
- 전입신고 알림
- 세대주변경시 알림
- 주민등록증 발급 또는 재발급시 알림
- 주민등록표 발급시 알림
이런건 기본적으로 해주면 좋겠는데 신청을 하면 해준다는게 웃기도 하네요. 신청방법은 아래와 같습니다.
- 신청하기
6. 다세대 주택은 피하기
다세대 주택을 들어간다고 하신다면 무조건적으로 피하시기 바랍니다. 다세대주택의 경우 아파트처럼 한 호수에 하나만 지정이 되어 있는 구조가 아니라, 한 건물에서 사는 사람들의 전부가 명의가 묶여있다고 보시면 됩니다.
즉 201호 ~ 210호에서 사람들이 살고 있는 경우, 다세대주택이 경매로 넘어가게 된다면, 여기서 순위변제 순서는 처음에 들어온 세입자 순서대로 변제를 받아 볼 수 있는 구조입니다.
그리고 이런 다세대 주택의 경우 대부분 빚을 크게 떠안고 있어서 이런곳에 들어간다는건 상당한 리스크를 떠안고 들어간다고 보시면 됩니다.
아파트가 좋지 않더라도 시세가 정확하게 확인이 되는 저렴한 아파트로도 들어가는게 전세사기를 피하는 방법이라고 할 수 있습니다.
7. 그 외 알아봐야할 서류
요즘은 세상이 워낙 각박하니 그외에 알아봐야할 서류에대한 정보도 공유를 하고 잇습니다. 4가지정도 알아볼 수 있으니 참고하여 보시기 바랍니다.
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1. 국세,지방세 완납증명서
- 임대인이 밀린세금은 등기부등본에서 확인할 수 없는데, 세금은 내보증금보다 우선순위
- 해당 증명서 확인안한 상태에서 근저당 없다고 안심햇다간 공매로 넘어가는 경우가 많음
- 세무서장의 직인이 들어간 서류이어야하며, 곧 임대인 동의없이 확인가능하게 법안 추
2. 금융거래 내역확인
- 지급한 전세금을 주택자금대출 상환 및 체납한 세금을 내야하는 집에 계약할 경우 확인
- 완납영수증을 위조하여 등기부등본의 근저당 말소시키는게 유행이라고 함
- 임대인에게 상환에 대한 금융거래확인서를 요구, 해당은행에가서 한번 더 체크
3. 선순위 임차보증금 확인
- 다가구주택에 계약할경우 이미지 살고 있는 보증금의 총합을 계산하여야함
- 계약당일 해당 서류를 들고 요청하며, 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황 받기
- 전세보증금 + 선순위 임자보증금 + 선순위채권 총합이 주택가격을 넘으면 보증보험 가입불가
4. 신탁원부
- 등기부등본에서 “신탁” 이라는 단어가 보일시 부동산만 믿지말고 직접 신탁원부를 체크하기
- 신탁등기의 경우 등기부등본에 자세한 대출내용이 적혀있지않음, 등기소에서 가서 신탁원부 발급하기
- 신탁원부에서 권기관계를 파악한 다음 특약을 꼼꼼히 확인 (불법점유자가 될 수 있지 않게 하기위해서)
마무리
위와 같이 많은 내용으로 전세사기 계약을 방지하여 볼 수 있습니다. 이런일은 부동산에서 하라고 라이센스를 쥐어준건데, 바쁜현대인인 어디까지 공부를해야되는건가 라는 생각이 들기도 합니다.
하지만 소중한 돈을 잃지 않게하기위해서는 아는 것도 중요하며, 나라에서 보호해주지못하는 이런 부분의 시스템은 공부하여 꼭 본인 돈을 지키시기 바랍니다.
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